Loi ELAN - Principales dispositions du secteur locatif

La loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique a été publiée au Journal officiel du 24 novembre 2018.

La loi comporte un certain nombre de dispositions d'application immédiate intéressant les propriétaires de logements destinés à la location.

Voici les principales :

1) L'instauration d'un bail mobilité

La loi crée un nouveau type de bail : le bail mobilité désormais intégré à l'article 25-12 de la loi du 6 juillet 1989.

Le bail mobilité est un contrat de location :

de courte durée ( 1 à 10 mois)
d’un logement meublé
à un locataire en mobilité professionnelle.

Ainsi, le locataire doit justifier, à la date de la prise d’effet du bail, être :

en formation professionnelle,
en études supérieures,
en contrat d’apprentissage, en stage,
en engagement volontaire dans le cadre d’un service civique,
en mutation professionnelle ou
en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle.

Le contrat de location est établi par écrit et doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires précisées par la loi et notamment le motif justifiant le bénéfice du bail mobilité.

Le loyer est librement fixé et ne peut être révisé en cours de bail. Les charges locatives sont forfaitisées.

Le bailleur ne peut exiger le versement d’un dépôt de garantie.

En cas de colocation et/ou de cautionnement , il ne peut être inséré de clause de solidarité.

Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve de respecter un délai de préavis de un mois.

2) Locations touristiques meublées

La loi ELAN définit les meublés de tourisme.

Il s’agit des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois (article L. 324-1-1 du code du tourisme).

Dans les communes ayant mis en œuvre la procédure d'enregistrement de la déclaration préalable, toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme qui est déclaré comme sa résidence principale ne peut le faire au-delà de 120 jours au cours d’une même année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

La commune peut, jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle au cours de laquelle un meublé de tourisme a été mis en location, demander au loueur de lui transmettre le nombre de jours au cours desquels ce meublé a été loué.

Le loueur transmet ces informations dans un délai de un mois, en rappelant l’adresse du meublé et son numéro de déclaration, sous peine d’une amende civile dont le montant peut aller jusqu'à 10 000 euros (article L. 324-1-1 du Code du Tourisme).

Ces sanctions s'ajoutent à celles déjà applicables.

3) Résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et surendettement

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit en son article 24 le jeu de la clause résolutoire de plein droit du contrat de bail en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus.

La loi ELAN prévoit des dispositions spécifiques lorsque le locataire fait l’objet d’une procédure de traitement du surendettement.

Ainsi, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement conformément aux mesures prises dans le cadre de la procédure de surendettement et suspend les effets de ladite clause.

4) Suppression de la mention manuscrite du cautionnement solidaire.

La loi ELAN assouplit le formalisme exigé sous peine de nullité par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 pour un acte de cautionnement signé par une personne physique. En effet, la mention manuscrite de la personne se portant caution est supprimée.

5) Dispositions spécifiques relatives au locataire violent.

 
Il est créé un article 8-2 à a loi du 6 juillet 1989 pour protéger le locataire victime de violences conjugales.

Lorsque le conjoint du locataire, son partenaire lié par un PACS ou son concubin notoire, quitte le logement en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui, il peut mettre fin à la solidarité.

Il en informe le bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en joignant a copie de l’ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales ou la copie d’une condamnation pénale depuis moins de six mois de ce dernier.

La solidarité (conventionnelle ou légale) du locataire victime des violences et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin le lendemain du jour de la première présentation du courrier au domicile du bailleur pour les dettes nées à compter de cette date.

Le fait pour le locataire, auteur des violences, de ne pas s’acquitter du loyer à compter de la fin de la solidarité précitée constitue un motif légitime et sérieux permettant au bailleur de mettre fin au contrat de location au sens de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Nous nous tenons à votre dispositions pour tout renseignement complémentaire.

J'interviens devant les juridictions de première instance de CAEN, LISIEUX et de  Normandie, ainsi que devant la Cour d’Appel de CAEN.

Je vous assiste et vous conseille en Droit de la Construction.

Christine BAUGÉ

Tel : 02.31.34.01.30