LES TRAVAUX EN COPROPRIETE

Ces règles sont définies par la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété et 
son décret d'application, le décret du 27 mars 1967, textes récemment modifiés par la loi ALUR
 du 24 mars 2014. Ces règles sont en outre présentes dans le règlement de copropriété.

Entreprendre des travaux en copropriété nécessite de connaître préalablement les règles
particulières régissant tant la décision de travaux (I) que leur réalisation (II). 

I. LA DECISION DE TRAVAUX

Qui décide des travaux ?

La réponse à cette question dépend de savoir si les travaux envisagés affectent les parties 
communes ou les parties privatives.

En effet, le statut de la copropriété s'applique à un immeuble bâti dont la propriété est répartie 
entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de
 parties communes.

Sont parties privatives les parties d'un bâtiment réservé à l'usage exclusif d'un copropriétaire 
déterminé ( article 2 de la loi du 10 juillet 1965). Généralement, le règlement de copropriété en
 fixe la liste.

Sont communes les parties de bâtiment affectées à l'usage et à l'utilité de tous les 
copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux ( article 3 de la loi).Exemples : gros œuvre, toit, 
équipements communs tels qu'ascenseurs, locaux de service...

Les parties communes sont indivises entre les copropriétaires.

C'est le règlement de copropriété qui détermine les parties communes et les parties privatives. 
Il prime la loi du 10 juillet 1965. En cas de litige, le Juge interprète les clauses ambiguës

a) Les travaux dans les parties privatives.

Les travaux qui affectent les parties privatives sont en principe décidés par le copropriétaire, 
sous réserve qu'ils n'affectent pas la destination, la solidité ou la structure de l'immeuble ou 
encore son aspect extérieur. 

Les travaux privatifs sont financés par le copropriétaires qui les effectue ou les fait exécuter 
sous sa propre responsabilité.Exemple : travaux de peinture.

Le copropriétaire qui souhaite entreprendre des travaux dans son logement affectant les
parties communes doit obtenir préalablement l'autorisation de l'Assemblée générale des 
copropriétaires. C'est le cas des murs porteurs ou des terrasses ou balcons qui dans de 
nombreux règlements de copropriété sont des parties communes à usage exclusif d'un 
copropriétaire.

b) Les travaux affectant les parties communes.

Le Syndicat des copropriétaires assure la conservation et l'administration des parties 
communes.

Depuis la loi SRU du 13 décembre 2000, il existe un carnet d'entretien établi et tenu à jour par 
le Syndic.

Le Syndicat des copropriétaires définit un programme de travaux lors des Assemblées 
Générales qui est mis en œuvre par le Syndic.

- Le vote des travaux.

La majorité requise pour voter les travaux lors de l'Assemblée Générale dépend  de leur nature.

Les travaux d'entretien et de conservation comme par exemple les travaux de réparation 
d'étanchéité de la toiture, les travaux de ravalement relèvent de la majorité simple de l'article 24.

Les travaux d'amélioration tels installation de compteur divisionnaire, interphone etc relèvent 
désormais de la majorité absolue de l'article 25.

Les travaux de modification portant atteinte à la destination ou aux modalités de jouissance 
des parties privatives relèvent de l'article 26.

Les travaux urgents ( rupture de canalisation, consolidation d'une voûte, travaux d'étanchéité 
urgents.), le syndic est autorisé à réaliser les réparations nécessaires sans décision préalable
de l'assemblée. Il doit en informer les copropriétaires et les convoquer immédiatement une 
assemblée générale pour ratifier les travaux.

- Les travaux «  embarqués » : la loi du 17 août 2015 relative à la transition énergétique pour la 
croissance verte.

Cette loi entrée en vigueur au 1er janvier 2017 prévoit à l'article L110-10 du Code de la 
Construction et de l'Habitation l'obligation de réaliser des travaux d'isolation thermique en cas 
de lourds travaux de rénovation.

Cela concerne l'isolation phonique à l'occasion de la rénovation énergétique du bâtiment, 
l'isolation thermique à l'occasion de travaux de rénovation lourde ( ravalement, toiture), 
l'isolation thermique à  l'occasion de travaux d'aménagement de locaux en vue de les rendre 
habitables ( aménagement de combles, garage d'une surface minimale plancher d'au moins 
5 m²).

Il est prévu des exceptions à ce principe :
- impossibilité technique ou juridique,
- disproportion manifeste entre ses avantages et ses inconvénients de nature technique, 
économique et architecturale,
- risque technique.

Il importe que le Syndicat des copropriétaires se rapproche de professionnels et notamment 
d'un architecte lors de la réalisation d'importants travaux au sein de la copropriété pour vérifier 
s'ils entrent ou non dans le champ d'application de la loi de transition énergétique pour la 
croissance verte.

- Le financement des travaux.

Le vote du financement des travaux se fait à la même majorité que le vote des travaux.
Les travaux de maintenance et petites réparations sont inclus dans le budget prévisionnel.
Les autres travaux sont financés à l'aide d'appels exceptionnels de charges autorisé par 
l'Assemblée Générale.

La loi ALUR du 24 mars 2014 entrée en vigueur le 1er janvier 2017 a institué le fonds travaux.

Dans les copropriétés à destination partielle ou totale d'habitation à l'issue d'une période de 5 
ans suivant la destination de l'immeuble, un fonds travaux devra être mis en place destinés à 
la réalisation de travaux futurs. Le montant annuel de la cotisation ne pourra être inférieur à 5%
du budget prévisionnel.

Le syndicat des copropriétaires ne sera dispensé de créer un fonds travaux que :
- lorsque le diagnostic technique global ne fera apparaître aucun besoin de travaux pour les 10
 ans à venir,
- lorsque l'immeuble comporte moins de 10 lots ( vote à l'unanimité).

Le fonds travaux permettra de faire face aux dépenses résultant :
- des travaux prescrits par la loi et les règlements,
- des travaux hors budget prévisionnel notamment des travaux d'économie d'énergie ou de 
réduction des émissions de gaz à effet de serre

II. LA REALISATION DES TRAVAUX

La réalisation des travaux dans les parties communes nécessite, comme il a été vu 
précédemment, une décision d'Assemblée Générale avec un vote de principe, un montant 
prévisionnel du coût des travaux et le choix d'une ou plusieurs entreprises. 

La décision d'Assemblée Générale peut être contestée dans le délai de deux mois de sa 
notification.

Le Syndic doit mettre en œuvre la décision de travaux en passant le marché conformément 
aux conditions essentielles approuvées par l'Assemblée Générale des copropriétaires.

La direction des travaux peut être confiée à un maître d'oeuvre.
En l'absence de maître d'oeuvre, l'entreprise a la responsabilité du chantier et est tenue d'un 
devoir de conseil vis-à-vis du Syndicat des copropriétaires en sa qualité de professionnel.
Le syndic ne doit pas s'immiscer dans la gestion du chantier.

Il est jugé que le syndicat des copropriétaires est un consommateur, maître d'ouvrage profane 
même s'il est représenté par son syndic.

- Les précautions à prendre.

La réalisation de certains travaux nécessite des autorisations particulières. 
Ex : les travaux modifiant l'esthétisme de l'immeuble requièrent l'autorisation de l'architecte 
intervenu à l'origine de la construction à raison de l'atteinte à sa propriété intellectuelle.

Certaines démarches administratives sont parfois nécessaires tels qu'une autorisation de 
travaux, un permis de construire...

Il est parfois obligatoire d'établir des constats ou diagnostics avant travaux. 
Ainsi, les travaux sur des revêtements dans des bâtiments construits avant 1949 doivent être 
précédés de l'établissement d'un constat de risque d'exposition au plomb. 
Un diagnostic amiante est imposé également pour les travaux dans les bâtiments construits 
avant 1997.

La souscription de l'assurance dommage-ouvrage est obligatoire. 
Cette assurance garantit, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la 
totalité des travaux de réparation des dommages de la nature décennale.
Elle permet ainsi d'obtenir un préfinancement des travaux de nature à mettre fin de manière 
pérenne et efficace aux désordres.

Il importe en outre de vérifier que les constructeurs soient régulièrement assurés et que leurs 
attestations d'assurance couvrent leur activité.

- Le chantier.

Après la purge des délais de contestations des autorisations de travaux, le Syndic passe les 
marchés avec les entreprises en signant des ordres de service comportant en principe des 
délais d'exécution.

Le Syndic procède à la déclaration d'ouverture de chantier.
Le maître d’œuvre, s'il en est désigné un, assure le suivi et la direction du chantier. Il convoque 
les entreprises et le syndic à des réunions de chantier dont il fait le compte-rendu.
Il est désigné un coordinateur SPS lorsque plusieurs entreprises travaillent sur le chantier.
Un contrôleur technique peut être amené à intervenir.

Lorsque les travaux sont terminés, il est procédé à la réception du chantier.

- La réception des travaux.
La réception est l'acte par lequel le maître d'ouvrage déclare accepter l'ouvrage avec ou sans 
réserve ( article 1792-6 du Code civil).

La réception peut être expresse, tacite ou judiciaire.
La réception expresse est formalisée par un procès-verbal de réception daté et signé par le 
maître d’œuvre, l'entreprise et le Syndic. Les réserves peuvent porter sur des malfaçons, des 
vices apparents, des désordres ou des inachèvements. Les réserves doivent être reprises 
dans un délai fixé d'un commun accord.

La réception tacite résulte de la volonté non équivoque du maître d'ouvrage de recevoir les 
ouvrages. Elle se manifeste par le paiement intégral des travaux et la prise de possession des 
ouvrages.

La réception judiciaire est prononcée par le Juge qui détermine la date à laquelle l'immeuble 
est en état d'être habité.

La réception entraîne l'exigibilité du solde du marché (à l'exception de la retenue de garantie 
contractuelle). 
Elle constitue le point de départ de la garantie des constructeurs et notamment de la garantie 
décennale.

Nous nous tenons à votre disposition pour tout renseignement complémentaire.

Christine BAUGÉ, Avocat associée
Tel 02.31.34.01.30