DROIT IMMOBILIER : LOI ELAN DU 23 NOVEMBRE 2018 - NOUVEAUTES EN COPROPRIETE

Le gouvernement est ainsi autorisé à prendre par voie d'ordonnance, dans les conditions prévues à l'article 38 de la Constitution, les mesures relevant du domaine de la loi visant, à compter du 1er juin 2020, à améliorer la gestion des immeubles et à prévenir les contentieux

La loi ELAN comporte un certain nombre de dispositions intéressant la copropriété d'application immédiate intéressant la copropriété. Voici les principales :

I. Nouvelles règles touchant le statut de la copropriété

La loi ELAN donne de nouvelles définitions :

- du lot de copropriété :

« le lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables ».

- du lot transitoire :

Le lot transitoire est «  formé d'une partie privative constituée d'un droit à construire précisément défini quant aux constructions qu'il permet à réaliser sur une surface déterminée du sol et d'une quote-part de parties communes correspondante. »' La loi renvoie au règlement de copropriété le soin de créer et de définir le contenu des lots transitoires. La mise en conformité des règlements de copropriété doit intervenir au plus tard le 23 novembre 2021.

La loi ELAN élargit la présomption des parties communes.

La loi ELAN créée de nouvelles définitions de parties communes spéciales et à jouissance privative subordonnées à la mention expresse dans le règlement de copropriété.

Sont qualifiées de parties communes spéciales celles qui sont « affectées à l'usage et à l'utilité de plusieurs copropriétaires »

Les parties communes à jouissance privative sont définies comme «  les parties communes affectées à l'usage et à l'utilité exclusifs d'un lot. »

La loi ELAN précise la date de naissance de la copropriété lorsqu'il s'agit d'un immeuble à construire dans le cadre d'une VEFA : la livraison du 1er lot.

II. Règles touchant à l'administration et l'organisation de la copropriété

1. Assemblée Générale :

Mandat : chaque personne qui reçoit délégation de vote est autorisé à en avoir 3 dans la limite de 10% des voix du syndicat

Chaque époux copropriétaire (en communauté ou en indivision) peut recevoir des délégations de vote.

La subdélégation du mandat de vote est autorisée sauf interdiction expresse prévue dans le mandat.
Le syndic ne peut conserver ni distribuer lui-même aux mandataires qu'il choisit les mandats en blanc qu'il a reçus.

La loi Elan complète cette liste des personnes ne pouvant recevoir des délégations de vote et ayant interdiction de présider l'assemblée générale.

Vote par correspondance ou visioconférence : en attente de la publication du décret

La loi ouvre la possibilité de voter par correspondance avant la tenue de l'AG en remplissant un formulaire. Les réponses des copropriétaires qui n'auraient aucun sens précis de vote ou qui exprimeraient une abstention seront considérées comme des votes défavorables tout comme les votes par correspondance portant sur des résolutions qui à l'issue des débats en assemblée auraient évolué de manière substantielle.

Unification des règles de majorité pour les votes d'économie d'énergie : majorité absolue de l'article 25

Réduction du délai de notification du procès-verbal d'AG à 1 mois

2. modification de la procédure

Réduction des délais de prescription

Les actions personnelles entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat nées de l'application de la loi du 10 juillet 1965 sont soumises au délai de prescription de 5 ans.

Ex : recouvrement de charges

Procédure accélérée de recouvrement de charges

Cette procédure permet au syndic en cas de non-paiement par le copropriétaire des dettes dues au titre de l'article 14-1 et 14-2, I et après avoir mis en demeure le copropriétaire de payer ces dettes dans le délai de trente jours de saisir le président du tribunal de grande instance statuant comme en la forme des référés.

Le copropriétaire pourra être condamné non seulement au paiement de l'ensemble des provisions (échues ou non) au titre des articles 14-1 et 14-2, I, mais encore aux sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

Nous attendons les prochains décrets d'application et la prochaine codification des règles de la copropriété.

Nous nous tenons à votre disposition pour tout renseignement complémentaire.

Christine BAUGÉ, Avocat à CAEN

Tel 02.31.34.01.30